APARTMAN GÖREVLİLERİNİN (KONUT KAPICILARI) İŞ İLİŞKİSİ

4857 sayılı İş Kanunu genel olarak tüm çalışan işçiler ile işverenlerin hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Ancak anılan kanun bazı işçiler bakımından özel düzenlemeler yapılması gerektiğini öngörmüştür. Bu işçilerden birisi de konut kapıcılarıdır. Konut kapıcılarına ilişkin özel düzenleme kanunun 110. maddesinde yer bulmaktadır. Anılan düzenlemeye göre;
Madde 110 – Konut kapıcılarının hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili hususların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Kanunun ilgili maddesi uyarınca 03.03.2004 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Konut Kapıcıları Yönetmeliği uyarınca, apartman görevlilerinin iş sözleşmeleri ve çalışma koşullarına ilişkin genel düzenlemeler yapılmıştır. Anılan düzenlemelere bu makalemizde siz değerli okuyucularımıza bahsetmeye çalışacağız.

A. KONUT KAPICILARININ İŞ HUKUKUNDAKİ YERİ
Konut kapıcıları İş Kanunu anlamında işçi olmakla beraber hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süresi, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutlarına ilişkin özel düzenlemeler içeren bir yönetmelik çıkarılmıştır. Gerek işçi gerekse işveren bu yönetmelik kapsamında birbirlerinden hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmesini isteyebileceklerdir. Yine aralarında akdedilen sözleşemeye bir aykırılık söz konusu olması halinde uyuşmazlıkların çözümünde bu yönetmelik hükümleri öncelikli olarak göz önüne alınacaktır.

B. KONUT KAPICILARININ ÇALIŞMA SÜRESİ
İş Kanunu’nun 41. Maddesine göre haftalık çalışma süresi en çok 45 saat olarak belirlenmiştir. Konut kapıcıları yönünden de iş kanununda düzenlenen çalışma sürelerine paralel bir düzenleme yapılmış ve haftalık çalışma süresinin en çok 45 saat olabileceği kabul edilmiştir. Yönetmeliğin 7. Maddesine göre; işçinin gerçekleştireceği ara dinlenmeler çalışma saatinden sayılmamaktadır.
Diğer yandan işçiye kapıcı konutu tahsis edilmişse işyerindeki çalışma biçimine göre günlük çalışma süresi en fazla 4 de bölünerek işçinin çalışmasını tamamlaması istenilebilir.

C. KONUT KAPICILARININ ÜCRETİ, HAFTA TATİLİ, GENEL TATİL VE YILLIK İZİN HAKKI
Konut kapıcılarına ödenecek ücret, çalışmasının karşılığı olan hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatiller ile yıllık izin hakkı için yönetmelikte her ne kadar özel olarak bir madde düzenlenmişse de bu maddelerin içeriği incelediğimizde İş Kanunu’na atıf yapılmış ve konut kapıcılarına ilişkin bahsi geçen konularda uygulanacak hükümlerin de İş Kanunu’nda yer alan genel hükümler olduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla konut kapıcılarına ödenecek ücret, çalışmasının karşılığı olan hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatiller ile yıllık izin hakkı için genel hükümler dikkate alınacaktır.
Konut kapıcıları kendilerine ödenecek ücret bakımından diğer işçilerden farklı olarak gelir vergisi ile damga vergisinden muaftırlar. Yani istisnalar saklı kalmak kaydıyla normal bir işçi hak ettiği ücret üzerinden gelir vergisi ile damga vergisi öderken konut kapıcıları bu vergileri ödemeyecektir.

D. KONUT KAPICILARINA KONUT TAHSİS EDİLMESİ
Konut kapıcıları yönetmeliğinin 13 numaralı maddesine göre “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.”. Ancak işveren ile işçi arasında imzalanacak sözleşme ile konut kapıcısına konut tahsis edilmesine karar verilebilir. İşveren tarafından bu konut tahsisi nedeniyle işçiden herhangi bir ücret talep edilemez. Kanunun bu açık hükmüne rağmen işçiden daha sonra bir ücret talep edilmesi, işçi bakımından iş sözleşmesinin haklı sebeple feshine sebebiyet verebilecektir.
Kanun her ne kadar işçiden tahsis edilen konut için herhangi bir ücret talep edilemeyeceğini açıkça düzenlemişse de, işçinin ikamet ettiği konutun kullanımından kaynaklanan su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerinin kim tarafından ödeneceğine ilişkin kararı taraflara bırakmıştır. Taraflar konut kapıcısına tahsis edilen konut kullanımı nedeniyle doğabilecek su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerinin kim tarafından ödeneceğini sözleşme ile kararlaştırmakla yükümlüdürler.

E. KONUT KAPICILARININ KIDEM TAZMİNATININ HESAPLANMASI
Konut kapıcılarının kıdem tazminatına esas alınacak olan ücretin tespitinde 4857 sayılı İş Kanunu’nun 32. Maddesinde sözü edilen asıl ücrete ek olarak işçiye sağlanan para ve para ile ölçülebilen menfaatler de göz önünde tutulmalıdır.
İşçiye aylık olarak elektrik, doğalgaz veya su yardımı yapılıyorsa bunlarda kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkate alınmalıdır. Diğer yandan işçiye konut tahsis edilmesi durumunda işverenler iş akdini feshedeceği zaman genel olarak konut tahsisi nedeniyle bir ücret almadıklarından bedel belirleyemediklerinden bahisle hesaplanacak kıdem tazminatına tahsis edilen konutun parasal değerini katmamaktadırlar. Ancak Yargıtay’ın yerleşik hale gelmiş uygulamalarına göre mahkemece kapıcı konutu kullanımının parasal karşılığının değeri mahkemece araştırılması gerekmekte ve bu tutarın da tazminata esas ücrete eklenmesi gerektiği kabul edilmektedir.
YARGITAY KARARLARI
KAPICI KONUTU TAHSİS EDİLMESİ NEDENİYLE KAPICIYA ÜCRET ÖDENMEMESİ YASAYA AYKIRIDIR
“Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı İş Kanunu’nun uygulandığı dönemde zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması olanaksızdır. Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir iş sözleşmesi yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmış sayılamaz. Kapıcı ile kira kontratı yapılmış olması da bu sonucu değiştirmez (Yargıtay 9.HD. 3.11.2008 gün 2007/30359 E, 2008/29735 K.).
Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağının sözleşme ile belirleneceği de Konut Kapıcıları Yönetmeliği’nde ifadesini bulmuştur. Buna göre taraflar, kapıcının anılan giderlere katılması ya da katılmaması hususunu serbestçe kararlaştırabilecektir.” (Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 2008/526 Esas – 2009/14922 Karar ve 01.06.2009 tarihli ilamı)
KONUT KAPICISININ DAVACI OLDUĞU DAVADA HUSUMET, TÜM KAT MALİKLERİNE YA DA SADECE KAT MALİKLERİNİ TEMSİLEN YÖNETİME YÖNELTİLMELİDİR.
“Somut uyuşmazlıkta; dava, apartman/iş hanı işyerinin tek maliki olduğu belirtilerek davalı … hasım gösterilerek açılmıştır. Mahkemece apartmanın/işhanının tek sahibinin davalı olduğu kabul edilerek işin esasına girilmiş ise de; mahkemece taraf teşkili noktasında yapılan araştırma yeterli değildir. Davalı yan temyiz dilekçesinde, 12.12.1990 tarihli bir tapu kaydı sunmuş olup bu tapuya göre davalı yarı hisse oranına sahiptir. Sözü edilen kayda göre, … ve …..isimli kişiler de maliktir. Mahkemece dava tarihinde yöneticinin ve kat maliklerinin kimler olduğu davalının tek başına hasım kabul edilip edilemeyeceği yöntemince araştırılmamıştır. Açıklanan nedenle, davacının çalıştığı işyerinde yöneticilik oluşturulup oluşturulmadığı belirlenerek oluşturulmuş ise dava tarihinde yöneticinin kim olduğu tespit edilmeli, Tapu Müdürlüğü’nden davacının çalıştığı işyerinin dava tarihindeki kat maliklerinin isimleri istenilmeli, davacının dava tarihinde yönetici olarak tek başına hasım kabul edilip edilemeyeceği, yönetici değil ise tek kat maliki olup olmadığı belirlenerek, davanın ya tüm kat maliklerine ya da sadece kat maliklerini temsilen yönetime karşı açılması gerektiği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmeli, taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilmelidir. Mahkemece bu husus gözetilmeden karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 22. Hukuk Dairesi’nin 2016/27597 Esas – 2020/1133 Karar ve 23.01.2020 tarihli ilamı)
KONUT KAPICISININ GERÇEKLEŞTİRDİĞİ FAZLA ÇALIŞMA TANIK İFADELERİ VE ÇALIŞMA KOŞULLARI İLE İSPAT EDİLEBİLİR.
“Somut olayda davacının kaloriferci olarak davalı işyerindeki çalışmasının kalorifer yakılan dönem ve yakılmayan dönem olarak ayrıma tabi tutulması gerekmektedir. Bu dönemlerde yapabileceği fazla çalışma tanık beyanları, çalışma koşulları dikkate alınarak gerekirse yeniden bilirkişi raporu alınarak hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Ayrıca fazla çalışmaların uzun bir süre için hesaplanması ve miktarın yüksek çıkması halinde Yargıtay’ca son yıllarda hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği istikrarlı uygulama halini almıştır (Yargıtay, 9.HD. 18.7.2008 gün 2007/25857 E, 2008/20636 K., Yargıtay 9.HD. 28.4.2005 gün 2004/24398 E, 2005/14779 K. ve Yargıtay 9.HD. 9.12.2004 gün 2004/11620 E, 2004/27020 K.). Gerçekten bir işçinin uzun süre ve her gün aynı şekilde günlük çalışma süresinin üzerinde fazla çalışma yapması hayatın olağan akışına uygun düşmez. Fazla çalışma ücretinden indirimi öngören bir yasal düzenleme olmasa da, Yargıtay’ın yapılmasını öngördüğü indirimi çalışma süresinden indirim olarak algılamak gerekir. Fazla çalışma ücretinden indirim; takdiri indirim yerine kabul edilen fazla çalışma süresinden indirim olmakla, davacı tarafın kendisini avukat ile temsil ettirmesi durumunda reddedilen kısım için davalı yararına avukatlık ücretine hükmedilmesi gerekir. Ancak, fazla çalışmanın taktiri delil niteliğindeki tanık anlatımları yerine, yazılı belgelere ve işveren kayıtlarına dayanması durumunda böyle bir indirime gidilmemektedir.” (Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 2008/22499 Esas – 2010/7220 Karar ve 18.03.2020 tarihli ilamı)
KAPICIYA TAHSİS EDİLEN KONUT KİRA BEDELİ ÇALIŞMASININ KARŞILIĞI OLAN ÜCRETTEN MAHSUP EDİLEMEZ.
“Davacı işçi, ücretlerinin eksik ödendiğini son iki aylık ücretinin ise hiç ödenmediğini belirterek alacak isteğinde bulunmuştur. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacıya sağlanan Konut yardımı bedelinin anılan alacaklarını karşıladığı belirtilerek söz konusu alacakları yönünden hesaplama yapılmamış ve mahkemece isteğin reddine karar verilmiştir. Davacı işçi konut kapıcısı olarak davalı apartman işyerinde çalışmıştır. 1475 Sayılı İş Kanununun Ek 1. maddesinin 3. fıkrasında kapıcı konutları için kira istenemeyeceği kuralına yer verilmiş olup, buna göre davacıya sağlanan kapıcı konutu nedeniyle bunun kira bedelinin ücretlerine mahsup edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Böyle olunca, dosyada mevcut imzalı ödeme belgeleri dikkate alınarak davacının ücret farkı ve ücret alacağı gerekirse bilirkişiden alınacak ek bir rapor ile tespit edilmeli, rapor bir değerlendirmeye tabi tutularak sonucuna göre karar verilmelidir. Yazılı şekilde isteğin reddi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 9. Hukuk Dairesi’nin 2003/10588 Esas – 2004/719 Karar ve 22.01.2004 tarihli ilamı)

TAZMİNATA ESAS ÜCRET PARA İLE ÖLÇÜLEBİLEN MENFAATLER DE EKLENEREK TESPİT EDİLMELİDİR.
“Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, kira, su, elektrik ve doğalgaz yardımı için aylık 430,00 TL’nin eklenmesi suretiyle giydirilmiş ücretin belirlendiği anlaşılmaktadır. Kira, su, elektrik ve doğalgaz yardımının eklenerek giydirilmiş ücretin belirlenmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Başka bir anlatımla söz konusu yardımların ücrete ilave edilmesi doğrudur. Ancak eklenen miktarın neye göre belirlendiği denetlenememektedir. 430,00 TL’nin hangi rayice ya da hangi faturaya göre tespit edildiği açıklığa kavuşturulmalıdır. Bunun için fesih tarihinde cari asgari ücretin % 25’inin konut ihtiyacını karşılayan tutar olduğu (kira bedeli olduğu) kabul edilerek bu tutarın bir güne isabet eden miktarı bulunmalı, fesih tarihinden geriye doğru bir yıla ait elektrik, su ve doğalgaz faturaları getirilip bu faturaların bir yıllık tutarlarının 365’e bölünmesi suretiyle bir güne isabet eden miktarlar tespit edilmeli, bu suretle bulunacak miktarlar davacının günlük çıplak ücretine eklenerek giydirilmiş ücreti tespit edilmeli, belirtilen bu usule göre hesaplama yapılması için bilirkişiden ek rapor alınmalı ve bundan sonra tüm deliller değerlendirilerek karar verilmelidir. Eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.” (Yargıtay 22. Hukuk Dairesi’nin 2012/16302 Esas – 2013/7435 Karar ve 05.04.2013 tarihli ilamı)
SONUÇ: Yukarıda anlatılanlar ışığında ifade etmek gerekirse, konut kapıcılarına ilişkin düzenleme her ne kadar Yönetmelikte yer alsa da bu Yönetmelik İş Kanunu’na paralellik göstermektedir. Bahsedilen hususlar somut olayın özelliklerine göre değişiklik göstermekle birlikte, bir uyuşmazlık olması halinde hukuki yardım alınması gerek işçi gerek işveren açısından olası hak kayıplarının önüne geçecektir.